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金地商置(00535):一只慢牛

2020年1月17日 17:21:18

单日暴力拉升17.14%创出近20年新高,快速成长型房企金地商置(00535)已然吸引了市场大部分目光。

365bet体育备用网址APP了解到,作为金地集团布局香港资本市场的重要落子,金地商置于2020年1月16日突然迎来17.14%的巨大涨幅,当日成交的1.06亿股和1.22亿港元,较之平时刚迈入千万门槛的成交而言有着明显放量迹象,盘中20%最大涨幅对应的1.26港元,也是企业自2000年开始的近20年股价新高。

目前企业资本市场的关注度已经得到大幅提升,对于未来而言,综合目前业绩屡屡超预期增长、储备资源丰富、集团全力“照顾”还是大股东大手笔交易来看,金地商置强势表现大概率不会是昙花一现。

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快速成长一直在超预期

高速成长,金地商置是百强房企中的后起之秀。365bet体育备用网址APP了解到,企业作为金地集团旗下成员企业之一,前身是香港上市企业星狮地产,后于2012年被金地集团收购后更名。依托于集团的资源,金地商置自2013年起迅速开展全国性地产业务布局,销售金额仅花费一年时间就突破了百亿规模,之后在2015年先后收购广电地产、并购岂客集团,继续快速扩大经营规模。2018年企业销售额已达到490亿元人民币(单位下同),2019年销售额继续同比增长29.8%至636.6亿元,累计销售总面积同比增长38.6%至313.75万平方米。据CRIC统计,2019年百强房企销售额增速平均值为6.5%,显著低于2018年的35.1%,而已经跻身百强房企中TOP60的金地商置,销售增速远高于行业平均水平。

业绩方面,金地商置2019年上半年表现大超市场预期。365bet体育备用网址APP了解到,金地商置于2019年上半年营业收入增长77%至30.6亿元,其中物业发展收入占比最大,物业发展收入增长95%至25.9亿元,物业投资及管理收入约2.8亿元,小额贷款收入约1.93亿元。营收大幅增长的同时,企业毛利率还同比提升4个百分点至45%,因此毛利总额达到了13.9亿元,同比增幅高达97%。

与此同时,企业主要费用中的直接经营开支和财务费用,仅分别同比增长55.6%和44.7%,再加上合营企业、联营企业贡献盈利均有不同程度增长,因此企业税前利润同比增长94.3%至16.7亿元。即使由于税项部分同比增长近171.1%至4.6亿元,在拖累了最终净利润表现,但是企业11.6亿元归母净利润的同比增速依旧高达93.4%,企业全面表现均大幅超出了市场预期。

展望后续增长,金地商置拥有多重业绩保障。

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多重优势构筑起的业绩基石

集团全力“照顾”下,金地商置土地储备方面非常抢眼。365bet体育备用网址APP了解到,其实在金地商置还只贡献了五分之一销售量的2015-2016年,集团土地储备面积近50%的额度就让给了金地商置,此后2017年至2019上半年,新增土地储备占比还维持在与贡献率相符的30%上下;同时从自2014年起至今,金地商置的净利润率普遍比集团高出10个百分点以上,这意味着集团在金地商置发展中有一定程度的“特别照顾”。

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得益于此,金地商置目前土储无论是增长还是质量都十分优秀。365bet体育备用网址APP了解到,企业于2019年上半年企业大量补充土储,新增总建筑面积达254万平米的13个项目,同比增长高达170%,面积口径权益比例53%,新增土储占2019年上半年合同销售额96%。新增土储涉及总地价高达252.2亿元,同比增长163%,金额口径权益比例55%;不过拿地均价同比下降了3%至9930元/平米。

拿地力度明显在加大的同时,企业一二线城市优质土储的占比还在持续提升。截至2019年上半年,企业土地储备已有约1541万方,权益比例为62%,其中 25%位于一线城市,65%位于南京、青岛、杭州、武汉、西安、天津等二线城市,10%位于淮安、徐州、太仓等三线城市。

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要知道的是,在过去的2019年,房企在上半年经历着拿地“小阳春”,下半年在融资收紧的情况下,不少房企因资金短缺,生存压力激增,对土地储备变得格外谨慎,各房企之间也频频出现项目收并购,因此像金地商置这样还有能力全力发展的房企其实并不多。

而除了住宅物业稳健开发外,企业的商业地产板块也处于高速增长阶段。365bet体育备用网址APP了解到,企业目前主要为写字楼以及购物中心的自持商业项目已逐步投入运营,除下半年上海九亭金地广场及写字楼的开业,2020年2022年预计将有5个、2个项目及1个项目陆续实现开业。这些项目运营成熟后,预计可贡献租金收入将超过16亿。同时,企业也在不断开拓发展高档商业园区,到目前为止已经在上海拥有7个超100万方的产业区土储,分别位于上海嘉定、闵行、松江项目合计36万平米产业园已经开幕营业,并得到整体70%的开幕招商率。

基本面稳固,资本也动了起来

在业绩增长基本没有后顾之忧的时候,大股东在资本市场方面已经开始有所动作了。365bet体育备用网址APP了解到,金地商置于2019年5月31日出了一笔涉及11.12亿股的大笔交易,其中连轶、时盛有限企业共用的11.12亿股以0.88港元价格,被李棕、梁杏子等大股东收入囊中,后者股权比例由之前的14.83%提升至21.81%。之后不久的8月28日,连轶、时盛有限企业持有的9.6亿股再度以0.85港元的价格,被李棕、梁杏子等大股东再次接纳,至此前者股权比例仅剩0.12%,后者股权比例则升至27.85%。

首先就两次交易而言,大笔股权转让时有大股东肯以市价全部接受本身就算是个利好消息,而且大股东股权大幅提升无论是对企业自身经营质量,还是股价诉求都有一定的正面影响。

综上而言,一路快速狂奔的金地商置,在业绩增长基石十分稳固的当下又迎来大股东股权集中度提升,这样的企业出现股价异动不大可能是一时心血来潮。

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